주택 매매가격-전세보증금 Gap 추이

일시적인 수급 불균형 완화로 새해 광주지역 주택시장이 반짝 회복될 것으로 전망됐다. 하지만 중장기 시장은 여전히 공급 과잉과 구조적 요인들로 인해 개선이 어렵다는 분석이 나왔다.

한국은행 광주전남본부가 26일 발표한 ‘최근 광주지역 주택시장 부진 요인과 향후 전망’에 따르면 최근 대출금리 하락에 따른 원리금 상환 부담이 감소하고 주택가격 전망도 소폭 상승 전환함에 따라 내년 주택시장이 다소 회복될 것으로 예측됐다.

여기에 내년 아파트 입주 예정 물량이 감소할 것이라는 전망도 시장 회복 기대에 일정 부분 영향을 미칠 것으로 내다봤다.

하지만 중장기 전망은 높은 주택 아파트 보급률과 수요자인 2인 이상 가구 수 감소, 시장 규모 대비 많은 건설업체로 인한 공급 확대 압력 등이 개선에 걸림돌이 될 것으로 분석됐다.

보고서는 올해 광주 주택시장 부진 요인으로 수요 측면에서 ‘주택가격 하락 전망 우세’, ‘아파트 분양가 지속 상승’, ‘주택 이주 부담 증가’, ‘아파트 중심의 높은 주택보급률’ 등 크게 네 가지를 꼽았다.

특히 주택 매수 심리가 저조한 상황에서 높은 분양가는 수요를 더욱 위축시킨 것으로 나타났다.

고금리 등에 따른 주택 이주 부담 증가도 시장 침체의 요인으로 파악됐다. 분양가는 치솟는데 기존 주택 매매가격은 지난 2022년 8월 하락한 후 올해 10월까지 9.9% 내려 외환위기 이후 가장 큰 낙폭을 보이고 있고, 2022년부터 고금리가 지속돼 매수심리가 위축됐다는 설명이다.

또 광주의 높은 주택보급률과 상대적으로 높은 아파트 비율은 주택시장 부진의 요인으로 작용했다.

광주 주택보급률은 2022년 말 105.2%로 전국 6대 광역시 중 두 번째로 높았고, 주택 가운데 아파트 비율은 2023년말 81.5%로 6대 광역시 중 가장 높았다.

여기에 타 광역시는 최근 인구증가율이 다소 회복되고 있으나 광주 인구는 지속해서 감소하면서 신규 주택 매입 수요를 제약하고 있는 것으로 조사됐다.

공급 측면에서도 지역 건설사의 분양 지속과 민간 공원 개발, 지역 시장 규모 대비 많은 건설업체 수, 주택경기 하강과 높은 경기민감도 등이 주택 경기의 어려움을 가중하는 것으로 조사됐다.

지역 건설사의 공급 과잉은 분양 물량에서도 잘 드러나고 있다.

광주지역 분양 물량은 2019년 1만5952가구→2020년 6593가구→2021년 3373가구로 감소했으나 2022년(4489가구)부터 지속 증가해 2024년에는 1만2529가구에 이르렀고 오는 2026년에는 다시 1만 가구 이상으로 공급 물량 폭증이 예상된다.

보고서는 개선점으로 원활한 구조조정과 함께 경영개선이 어려운 건설사의 업종 전환과 금융 지원을 고려해야 한다고 제시했다.

또 인구 및 가구 구조 변동에 따른 주거 수요 변화에 맞춰 중대형 중심에서 소형 아파트 또는 비아파트 주택 공급 비중을 확대할 필요가 있다고 덧붙였다.